土地選び

土地選びのポイント④

 

注文住宅でマイホームを考えてる方で多くの方が悩む土地選び。

我が家が土地選びをするときに気をつけたポイントを解説します。

今回はシリーズその4です。





過去のシリーズを見たい人はこっち!

前々回(その2)と前回(その3)で土地選びをするときのポイントを説明していますが、今回はその続きとなります。

ポイント

前々回(その2)ご紹介した4項目

  • 希望するエリア
  • 周辺環境
  • 土地の形状と方角
  • インフラ整備状況

前回(その3)ご紹介した2項目

  • 地盤の状況
  • 法的規制

今回ご紹介する2項目

  • 土地の金額
  • 周辺との高低差

順に説明していきます。

土地の金額

土地の購入にどれくらいの費用がかかるか考えたことはありますか?

土地を購入しようと考え始めると、まずどんな土地が売られているかを不動産購入の情報サイト(suumoアットホームなど)で調べることが多いと思います。

オンラインショップの感覚で見ていると、販売価格で購入できると思ってしまいませんか?

結論をいうと販売価格で購入はできません
何も知らない最初の頃は販売価格で買えるものだと思ってたわ

情報サイトに細かく書かれてる項目を全てきちんと理解して読んでる人なんていないと思います。(いないよね?私だけ?😅)

予算に合うよさげな土地をいくつかピックアップして不動産会社に連絡を取ってみると、土地の購入に必要な金額を教えてくれます。

金額を見てみると、販売価格より高い金額が提示されます。

どうして販売価格より高い金額になるのか、その理由は諸経費です。

当初は販売価格に含まれてると思ってました....💦
不動産会社の利益や税金はもちろんだけど、売主と買主以外にも多くの人が土地取引に関わるのでそれに応じた費用がかかるよ
諸経費と一言でいうと分からないから、内訳を説明していくね

土地購入にかかる諸経費

不動産仲介手数料(不動産会社)
登記費用(税金、司法書士)
売買契約書印紙代(税金)
抵当権設定費用(税金、司法書士)
固定資産税(税金)
つなぎ融資手数料(金融機関)
不動産所得税(税金)
火災保険料(保険会社)

※カッコ内は誰に必要な費用かを明確にしたものです。

順に簡単に説明していきます。


  • 不動産仲介手数料

土地購入にかかる諸経費の中で最もウェイトが高いのがコレです。
不動産仲介手数料は土地の販売価格に応じて上限が定められています
詳しい計算式は省略しますが、例えば1000万の土地であれば上限が36万(税抜)となっています。
あくまで上限なので、いくらに設定するかは仲介業者が上限以内で設定することができます。
ちなみに、不動産会社が所有する土地を直接購入する場合は不動産仲介手数料はかかりません
詳しい計算式を知りたい方はコチラ「公益社団法人全日本不動産協会 仲介手数料について」

  • 登記費用

不動産の売買や相続なので土地の所有者が変わる場合に、"所有権移転登記"をしなければなりません。その際に"登録免許税"を支払います。これが登記費用です。
ちなみに税額は【固定資産税の評価額×0.015】となってます。
この登記手続きを司法書士に依頼する場合は別途で報酬が必要になります。
内容にもよるそうですが、大体の相場は5万~8万円程度と言われています。

  • 売買契約書印紙代

契約のときに収入印紙が必要となります。
土地代金に応じて必要な収入印紙代は決まっています。

収入印紙代

1万円~50万円の土地:200円
50万円超~100万円の土地:500円
100万円超~500万円の土地:1,000円
500万円超~1000万円の土地:5,000円
1000万円超~5000万円の土地:10,000円
5000万円超~1億円の土地:30,000円

  • 抵当権設定費用

住宅ローン組まずに土地を購入することができる方は発生しません。
住宅ローンを契約して購入する場合は、ローンを契約した金融機関からの要請でその土地の抵当権を設定する必要があります

抵当権ってなに?

簡単に言えば、債務者がローンの返済ができなくなったときに金融機関が債務者の物件を差し押さえて競売にかけて貸付金を回収することができる権利のことをいいます

この抵当権を設定する費用は【住宅ローン借入額×0.1%】となっています。
登記費用同様に司法書士に依頼する場合は別途で報酬が必要になります。

  • 固定資産税

毎年1月1日時点での所有者に対して課税されます。
年の途中で不動産の売買が行なわれた場合は買主が売主に対して、日割計算に基づいた固定資産税分の金額を支払うことになります。

  • つなぎ融資手数料

住宅ローンの借入額で土地と建物を購入する場合に必要となってきます。
ハウスメーカーにもよりますが、建物の着工前や工事出来高で一定のお金を支払う場合も同様に必要となってきます。
住宅ローンは住宅が完成して引渡しとなるタイミングで融資が実行されます。
したがって、融資が実行されるまでの間に手元にまとまったお金がなければ一時的に融資を受ける必要がでてきます。この一時的な融資のことを"つなぎ融資"といいます。
つなぎ融資実行日から住宅ローンの融資が実行されるまでの日数に応じた金利がかかってきます。これがつなぎ融資手数料となります。
ちなみに、つなぎ融資は住宅ローンの金利と比較すると割高に設定されています。

  • 不動産所得税

不動産を取得した場合に都道府県に対して不動産取得税を収める必要があります。
これが"不動産所得税"です。
ちなみに税額は【土地評価額×2.0%】となってます。

  • 火災保険料

住宅ローンを利用する場合、金融機関の要請に応じて火災保険に加入する必要があります。最低でも住宅ローンを完済するまでは、金融機関から加入を義務付けられることになると思います。


結局いくらぐらいの諸経費がかかるの?

って思われる方がいると思いますが、目安としては
・1000万以下の土地を購入する方 → おおよそ100万
・1000万~2000万の土地を購入する方 → おおよそ200万
と思っていた方がいいです。

なので、不動産購入の情報サイトで土地の販売価格を確認する場合は、

販売価格+諸経費(100~200万)

で予算組みをすることをオススメします。

周辺との高低差

隣地や道路との高低差が1m以上ある場合は、"擁壁工事"をしなければならないケースがあります。

擁壁工事とは

高低差のある土地の斜面が崩れないように、斜面を安定させるための工事です。鉄筋コンクリートやコンクリートブロックなどで斜面を壁状に覆い、土砂崩れを防ぎます。もともとあった崖だけでなく、土地を造成する際に切土や盛土によって土地に高低差が生じる場合も同様です。

引用:SUUMO(スーモ) 擁壁工事ってどんなときに必要?

擁壁工事が必要な場合、かなりの額のお金がかかります

もちろん土地の大きさや高低差にもよりますが200万~400万は最低でも覚悟しておく必要があります。

あとは道路や周辺の土地より敷地が低い場合は雨が流れ込んできて浸水の原因になることもあるので、そういうところもチェックしておきましょう。

 

今回はここまで。

次回はポイントのまとめを書いていこうかと思います。

 





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