土地選び

土地選びのポイント③

注文住宅でマイホームを考えてる方で多くの方が悩む土地選び。

我が家が土地選びをするときに気をつけたポイントを解説します。

今回はシリーズその3です。





過去のシリーズを見たい人はこっち!

前回(その2)から土地選びをするときのポイントを説明していますが、今回はその続きとなります。

ポイント

前回(その2)ご紹介した4項目

  • 希望するエリア
  • 周辺環境
  • 土地の形状と方角
  • インフラ整備状況

今回ご紹介する2項目

  • 地盤の状況
  • 法的規制

次回ご紹介する2項目

  • 土地の金額
  • 周辺との高低差

長くなるので、今回は2つを説明します。

順に説明していきます。

地盤の状況

家を建てるための土地探しのときに意外と見落としてる方が多いポイントではないでしょうか。

当初の私がそうでした😵
土地選びをしながら情報収集をして方向性を固めていきました

土地を選ぶときに敷地の形状や方角、最寄り駅や商業施設等からの距離などの項目ばかり意識しがちですが、その土地の地盤のことを調べてみることが大切です。

家に求めることはそれぞれ違いますので一概には言えませんが、私たちのように耐震性・耐久性のしっかりした家が欲しいと思う方も中にはいると思います。

一番大事にしてたポイントなので長くなります
眠くなりそうね

いくら立地の良い場所に丈夫で立派な家を建てたとしても、家の土台となる地盤がしっかりしていなければ、地震や台風などの自然災害が発生したときのリスクが高くなってしまいます。

もし地盤が弱い土地に家を建てた場合、どのようなリスクがあるかをご紹介します。

地盤が弱いと、すぐに影響が出てくることはありませんが年月が経つにつれて家が傾いてくる現象が起こる可能性が高くなります。これを"不同沈下"といいいます。

不同沈下とは

軟弱な地盤の上に建物を建てたとき、建物の重みで地中の水分が横に逃げ、水分の失われた体積の分だけ地盤が沈下し、徐々に建物が傾いていく現象のことをいう。

引用:SUUMO(スーモ)住宅用語大辞典 不同沈下の意味・解説

不同沈下が起きてしまうとどうなってしまうかというと、

・外壁や犬走にひび割れがでてくる
・窓やドアの開け閉めがしにくくなる
・気密性が失われてエアコンの効きが悪くなる
・雨が吹き込んで、躯体の腐食が進んで、耐震性耐久性が損なわれる

などの大きな問題が出てきます。

不同沈下には大きく分けて3つの原因があります。

不同沈下の原因

①家の重さが均等ではない

家の大きさや構造によりますが、地盤にかかる荷重は均等ではありません。
地盤がしっかりしていれば偏った荷重にも耐えることができますが、弱い部分があるとどうしても弱い方に家が傾いてしまいます。

②盛土の転圧不足によるもの

傾斜や凸凹のある土地に家を建てる場合は、その土地を整地する必要があります。
その時にほぼ必ず発生するものといえば、”盛土の転圧”という作業です。
盛土は土質や施工時の天候等を考慮して、適切に転圧をしなければなりません。

転圧って何?

簡単に言えば、盛った土を叩いて固めて沈まないようにすることだよ

この転圧という作業が不十分だと地盤の一部もしくは全体の強度が不足して、不同沈下が発生しやすい土地となってしまいます。

③盛土と切土が混在する場合

上にある絵のように、地山を削って平らな土地を造成した場合、盛土と切土が混在することがあります。
このような土地では地盤の強度が一定ではないので、弱い部分(盛土)を中心として不同沈下が発生しやすくなります。

ここで誤解をされないように補足をしますが、「盛土=不同沈下が起こる」というわけではありません

建てる家の構造や大きさを基に、各ハウスメーカーが必要な地盤の強度を計算し、調査を行っています。

それが第1回でも取り上げましたが地盤調査です。

A社がOKだからといって、B社がOKを出すとは限りません。

検討しているハウスメーカーを絞れたら、土地を購入する前に必ず地盤調査をお願いしたほうがいいです。もし地盤改良が必要との調査結果が出た場合は、100万以上の費用がかかる事が多いそうです。

なら強い地盤と弱い地盤を見分ける方法はあるの?
あります!ズバリ地名です
地名で分かることがあるの!?

最近はひらがなやカタカナの地名が増えてきましたが、漢字表記の地名が圧倒的に多いのが日本です。

そんな日本の地名に使われている漢字には以下のものがあります。


  • 「水」に関するものが近くにある(地盤が弱いケースが多い)

川、池、浜、津、洲、浦、沢、湧、浅、深、崎、戸、門、田、谷など

これらの漢字が使われている地名は水に関わりがあり、海岸線や川の近く、低地、湿地帯などを表わしていて、過去に津波被害や台風、豪雨などによる大きな災害があった地域とであることも考えられます。

そのため比較的地盤が弱い地域が多く、そこに家を建てようとする場合は地盤改良が必要となるケースが多いらしいです。
(土地探しのときの不動産会社の担当営業マンが実際に言ってたました)

ならどういう地名だと地盤が強いケースが多いの?
  • 「高地」「傾斜」「水はけが良い」ことを表す地名

高地を表す地名

山、峰、峰、岳、嶽、岡、台、丘、高など

傾斜を表す地名

上、坂、阪、段など

水はけが良いことを表す地名

森、林など

もっと詳しく知りたい方は論文をご覧ください。
リンクを貼っておきます。
詳しくはコチラ「地震ハザードの説明力向上のための地名活用に関する研究」


長々と書きましたが結局のところ、不動産会社やハウスメーカーの担当に確認するのが一番早いです。

建てようとしているエリアで地盤改良の実績の有無を確認するだけでも、その地域の地盤の強さの目安として知ることができます。

土地を購入する上で知ってるのと知らないのとでは最終的に金額で返ってくるのでかなり違ってくると思います。

前回も触れましたが我が家はハザードマップにかからないエリアを大前提として土地選びをしていました

「ハザードマップにかからないかどうかはどうやって確認したらいいの?」

と思われる方のためにリンクを貼っておきます。

「ハザードマップポータルサイト」はコチラ

法的規制

土地を所有してたり新たに買ったとしても、好き勝手に家を建てていいというわけではありません。

まわりの住環境を維持・保護するため、あるいは建物の安全性や居住性を確保するために、法的規制が設けられています。

  • 住宅建築にかかわる規制

※市区町村により異なります
都市計画区域
用途地域/防火規制/建ぺい率・容積率
高さ制限/道路斜線/北側斜線/隣地斜線
外壁の後退距離 などなど

土地を購入する前に確認しておかないといけない内容が多くあります。

この中でも建ぺい率、容積率、用途地域など法律で指定されている利用制限については、建てられる家の大きさや敷地活用などに直接的に影響を与えてしまう大事な項目です。

ハウスメーカーや不動産会社にすべて任せれば問題ないとは思いますが、住むのは自分自身なので大事な項目だけでもおさえておきましょう。


  • 建ぺい率

建ぺい率とはその土地の面積に対して建物を建てることができる面積の割合のことをいいます。

例えば、「50坪の土地に30坪の平家を建てたい!」と思っていたとします。
建ぺい率50%と定められている場合は25坪の平屋しか建てることができません。

そうなった場合に、「建てられない余ったスペースに駐車場や物置を置きたい」と思ってもそれはできません。

カーポート付きの駐車場やコンクリートで土台を作った物置は建物の面積に含まれてしまいます。

なので、家の大きさや敷地活用を想定した上で建ぺい率を確認することが非常に大切です。

  • 容積率

容積率とは土地の面積に対してどれくらいの床面積の建物を建てることができる床面積の割合のことをいいます。

例えば、「50坪の土地で2階建てを建てたい!」と思っていたとします。
建ぺい率が50%、容積率100%と定められている場合であれば床面積50坪の2階建てを建てることができます。

容積率は都市計画や前面道路幅など様々な条件によって計算されるので、その地域ごとで定められている割合が異なります。

建ぺい率とセットで考える必要があります。

  • 用途地域

用途地域とは簡単に言えば、地域ごとにたてるべき建物の用途や建て方のルールを定めることを目的として設定されています。

それぞれの生活環境や業務の効率、利便性がを維持するためにルールがきちんと定められています。

用途地域は12種類ありますが、住宅の場合は工業専用地域以外であれば建てることができます。

自分たちの生活スタイル等を考えて、どの用途地域が適しているかは担当者に相談することをオススメします


その他にも様々な制限がありますが、土地の候補を絞る段階ではこの3つを理解して探すと絞りやすいと思います。

 

少しでも費用を抑えて土地選びをしたいと考えている方は、地盤の状況や法的規制を必ず確認しておきましょう。

今回はここまで。

次回は残りのポイントを説明していきます。

 





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